У світі існує лише шість країн, де не можна вільно продавати землю. Це Північна Корея, Венесуела, Куба, Конго, Таджикистан та Україна. В Україні мораторій на продаж землі запровадили 2002 року. За сімнадцять років його дію подовжували сім разів.
У листопаді 2019 року нардепи подали на розгляд парламенту законопроект «Про скасування мораторію», «за» проголосували 240 депутатів. Однак таке рішення підтримали не всі аграрії, деякі фермери в земельній реформі угледіли небезпеку для власного бізнесу. 17 грудня під Верховною Радою відбулася масова акція протесту, яку підтримали опозиційні політичні сили. Внаслідок сутички прихильники і противники реформи ще більше дистанціювалися у поглядах.
Журналісти «Дивись.info» вирішили зважити «за» і «проти» мораторію та запитали в експертів про перспективи земельного ринку.
Коли Верховна Рада вперше ухвалила мораторій на продаж землі у 2002 році, в документі йшлося про обмеження строком на п’ять років. Потребу в закритому ринку пояснили прагненням зупинити хаос на ринку землі. Розпаювання наділів в Україні відбулося незадовго до того, 1999 року, і ринок лише почав формуватися. Однак обіцяних механізмів для функціонування ринку землі так і не створили ані за п’ять років, ані за п’ятнадцять.
ВРУ щороку продовжувала мораторій, пояснюючи це бажанням захистити власників землі від недобросовісних покупців. Термін останньої заборони продавати і купувати сільгоспугіддя спливе 1 січня 2020 року, відповідно до прийнятого законопроекту від 4 грудня 2018 року. Однак зрозумілих правил гри та функціонування земельного ринку із адекватними обмеженнями досі парламент не затвердив.
Чого бояться фермери
Микола Стецьків став фермером неочікувано для самого себе. Після повернення з передової у 2015 році довго не міг призвичаїтися до розміреного способу життя. Щоби не сидіти склавши руки, взявся до бізнесу: отримав десять соток землі і засадив їх полуницею. Згодом ще тридцять соток Миколі довірили побратими: фермер отримав ділянку до праці, а власники паїв – певність, що за землею є кому приглянути. Потім були конкурси, гранти, кредити. За два роки Микола замігся ділянкою у 8 гектарів, побудував теплицю, влаштував працівників. У тому, що земельні відносини в Україні реформувати треба терміново, Микола впевнився давно.
«Хіба зараз не можна продати земельну ділянку? Що тоді, як не продаж, означає передача паїв в оренду на 50 років? Але це робиться в обхід держави, Україна на цьому не заробляє. То чому б не задіяти цивілізовані механізми, зробити продаж прозорим?» – дивується Стецьків. Однак разом з тим у проекті закону фермер вбачає неабияку небезпеку.
Однак разом з тим у проекті закону фермер вбачає неабияку небезпеку.
«Орендна плата за гектар землі на рік на території Львівської області становить приблизно 3-4 тисячі гривень. Натомість для придбання і повноправного володіння фермеру доведеться викласти суму учотирнадцятеро більшу: 46 тисяч гривень орієнтовно за один гектар землі. Фермери можуть просто не володіти такими коштами, щоби викупити земельні ділянки. Натомість на той самий наділ зможе прийти заможніший інвестор, для якого ця сума виявиться посильною», – розповідає Микола Стецьків.
Його побоювання розділяє також Петро Федина, котрий на 60 га землі Львівщини вирощує зернові культури, овочі та сою.
«Українські дрібні та середні фермери стануть неконкурентоспроможними порівняно з великими інвесторами, – каже Федина. – В Німеччині середня вартість гектара землі становить 35 тисяч євро. Тобто у 17,5 разів дорожче, ніж в Україні. І справа тут не тільки у вартості наділу, а й у собівартості товару, для якого заможніший підприємець витратить менше ресурсів, аніж бідніший. Адже на боці того, хто має гроші, техніка і механізоване виробництво. Натомість вітчизняні фермери отримують дедалі менше прибутку. На початку 2019 року ми закупили ресурси по ціні валюти 27 гривень за долар. А зараз продаємо при еквіваленті у 23».
Конфлікт інтересів
17 грудня 2019 року фермери вийшли на акцію протесту до Верховної Ради, щоби продемонструвати свою незгоду з законопроектом. Разом з аграріями в акції брали участь молодики спортивної статури, які вчинили штовханину з поліцією. Приміщення заблокували, зірвали планове засідання, 23 правоохоронця травмувалося під час сутичок. У результаті нардепи вирішили перенести розгляд закону вже на новий, 2020 рік. Президент України Володимир Зеленський запросив фермерів цивілізовано шукати компромісу і запропонував скоротити концентрацію земель в руках одного фермера до 10 тисяч гектарів, а не 213 тисяч, як було запропоновано у першому читанні.
Фермерська ділянка, засаджена полуницею
«Фермери не проти реформ і розвитку, – каже представник дорадчого центру «Фермерська країна» Павло Дигдало. – Однак закон у тому вигляді, в якому він є зараз, не залишає місця для конкуренції в агросфері. Ми звернулися з листом до народних депутатів міжфракційного об’єднання Львівщини з тими пропозиціями правок, які необхідні на наш погляд. Це був лист із двомастами підписами фермерів, котрі підтримують позицію за відкриття ринку землі, але із створенням деяких запобіжників. Зокрема щоб землю могла придбати тільки фізична особа. Запобігти перепродажу: заборонити новому власнику землі перепродавати ділянку упродовж 10 років. Обмежити площу: 200-300 гектарів на противагу 213 тисячам га, які запропоновані урядом. Побачимо, що з цього візьмуть до уваги у другому читанні».
Таким чином сім’я з чотирьох осіб може створити земельний банк розміром 800 гектарів, чого більш ніж достатньо для ефективного господарювання.
Пом’якшити перехідний період можуть кредити від держави, вважає Микола Стецьків: «Ті облікові ставки, які сьогодні пропонують банки у 18-20% річних – непосильна захцянка для пересічного аграрія. Але якщо держава зможе виділити під придбання землі кошти, які компенсують банківські відсотки, і фермер сплачуватиме тіло кредиту, плюс 1-2 % річних, такий механізм значно спростить впровадження закону».
Юрист Микита Соловйов зазначає, що найбільше виграють фермери, чия діяльність потребує залучення довгострокових інвестицій.
«Скасування мораторію викликало б побоювання, якби ринку землі в Україні не існувало взагалі. Але в нас продаються ділянки під новобудови, під бізнес, під інші потреби. Не існує тільки механізму набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення. Фермер, який працює на землі, зацікавлений отримати право власності на неї, бо це дасть йому впевненість у завтрашньому дні. Якщо на орендованій земельній ділянці аграрій висадить горіхи, які починають плодоносити на десятому році, а за дев’ять років оренди власник землі надумає здавати наділ іншому фермеру за вищу ціну, що тоді доведеться робити першому? Викорчовувати горіхи? Право власності на землю дозволяє залучати довгострокові інвестиції і працювати на результат», – пояснює Микита Соловйов.
«Боятися, що землю, котру орендує фермер, викупить заможніший підприємець – безпідставно, – продовжує правник. – Уявіть таку ситуацію: ви володієте квартирою, зараз у ній живуть люди, але до вас приходить покупець і пропонує значну суму: хіба ви станете відмовляти йому, бо маєте орендаря? Це не означає, що орендар опиниться на вулиці, він просто підбере іншу квартиру. Так само з земельними наділами».
Одна з проблем, що потребує аналітичного підходу для напрацювання рішень – земельний облік. Сьогодні ніхто не знає достеменно, де чиї наділи, де земля вільна.
«Ситуація з земельним реєстром є складною в цілому по Україні. Востаннє Держгеокадастр Львівщини звітував про поточний стан землеугідь у 2016 році. З того часу відбулися значні зміни за формами власності, угіддями, цільовим призначенням земель», – пояснює очільниця Департаменту агропромислового розвитку Львівської ОДА Юлія Шопська.
У листопаді міністр розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофій Милованов презентував мапу супутникової класифікації всіх посівів в Україні, в тому числі незареєстрованих. Щоправда, як вирішуватимуть питанням з «нічийними» землями, які знаходяться у користуванні, поки що не відомо.
Світовий досвід
В одній із найрозвиненіших економік світу – американській – чільне місце посідає агросектор. При чому земельні відносини у США ефективно контролюють і державні інструменти, і ринкові. У 2017 році кількість ферм у США перевищувала 2 мільйони. При цьому за типом переважають сімейні ферми, їх частка становить 90% у загальній кількості, а середня площа фермерських угідь – 180 гектарів.
Однак у приватній власності земельного фонду США перебувають тільки 60%, решта знаходяться у власності держави. Згідно із законом США, купувати землю під сільськогосподарське виробництво з державної власності мають право тільки громадяни країни. Нерезиденти США такого права не мають. Щодо іноземних громадян, які купують земельну ділянку не з державної власності, а у приватних осіб, то тут ніяких заборон не існує. Але громадяни недружніх країн, наприклад, Китаю або Ірану, не мають права придбати земельну ділянку.
«Не такий чорт страшний, як його малюють, – вважає економіст Українського інституту майбутнього Анатолій Амєлін. – Більшість агрохолдингів, які працюють на українських землях, прямо чи опосередковано належать іноземцям вже сьогодні. Тому конкуренція, про яку говорять дрібні та середні фермери, вже існує».
На думку економіста, корінь проблеми насправді лежить у тіньових механізмах роботи аграріїв.
«Кредити на придбання землі не зарадять тим підприємцям, хто працює з готівкою. Вони не зможуть продемонструвати банку звіт по обігових коштах, адже працюють нелегально чи напівлегально», – пояснює Амєлін.
У сусідній Польщі політика регулювання земельного ринку також спрямована на розвиток сімейних ферм. Фізична особа може придбати земельний наділ, розмір якого не перевищує 300 гектарів. Після вступу Польщі до ЄС 2004 року було запроваджено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення іноземцям строком на 12 років. Нині законодавство Польщі не містить прямої заборони на придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями, але наявні у законодавстві вимоги до покупців-іноземців роблять такі угоди надто обтяжливими і складними.
Популярність агротуризму набирає дедалі більше обертів. Покупці приїжджають на ділянку і самі збирають врожай.
У Німеччині не існує регламентованих вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі й іноземців. Проте, згідно із законом, покупець зобов’язаний отримати спеціальний дозвіл від місцевих органів влади. Чи вдасться отримати дозвіл, залежить від того, наскільки аргументовано покупець обґрунтує необхідність придбання та підтвердить наявність відповідної професійної підготовки.
І вовки ситі, і вівці цілі
Вимога щодо необхідності скасування мораторію регулярно звучить у наполяганнях кредиторів і є передумовою співпраці з МВФ. За підрахунками Світового банку, земельний мораторій завдає суттєвих збитків українській економіці. Через те, що землю не можна продавати і купувати, в державі немає повноцінного ринку землі, вартість наділів занижена. А це впливає і на оренду, від якої власники паїв щорічно недоотримують близько 3 мільярдів доларів. Втрати держбюджету від заниженої ціни на оренду у 2017 році становили щонайменше 60 мільйонів доларів. Скасування мораторію дало б можливість Україні щороку нарощувати ВВП на 1-1,5 %. Директор Світового банку у справах України, Білорусі та Молдови Сату Кахконен вважає, що ринок землі в Україні сприятиме зростанню цін на наділи (3-3,5 тис. дол за 1 га).
У Центрі економічної стратегії з’ясували, що ставлення українців до мораторію залежить від регіону проживання, від того, чи володіють вони земельними паями, а також від того, яким чином сформульоване запитання соціологів. Найбільше прихильників вільного продажу землі на Закарпатті – 72%, Волині – 64% і Рівненщині – 40%. Найменше – на Сумщині й Хмельниччині – менше 3%. В одних і тих самих регіонах, йдеться у дослідженні ЦЕС, на запитання «Чи хотіли б Ви мати право вільно продавати/купувати землю, якби виникла потреба?» люди дають більше ствердних відповідей, ніж на запитання «Чи підтримуєте Ви земельну реформу та скасування мораторію?». Хоча фактично йдеться про одне й те саме. Подекуди, кажуть дослідники, ця різниця в одному регіоні може становити до 10%.
Мораторій негативно впливає на стабільність гривні, не дає розвиватись середнім та малим фермерам. Дія мораторію позбавляє фермерів доступу до інвестицій. За оцінками Світового банку, загальні втрати власників паїв за 2017 рік через низьку вартість оренди становили 86,5 мільярда гривень. Оскільки земля не може бути предметом застави, то банки не кредитують малі й середні підприємства. Доступ до інвестицій мають лише великі агрохолдинги, які орендуючи сотні тисяч гектарів ріллі, отримують кредитні ресурси від іноземних інвесторів.
Однак всередині держави немає єдиної думки щодо шляхів вирішення земельної проблеми. Питання мораторію набуло розголосу та переросло із господарської площини в політичну. Аргументів «за» і «проти» не бракує в жодної з зацікавлених сторін. Втім у парламентарів ще є час врахувати поправки фермерів і таки прийняти закон в наступному році.
В Україні працює близько 38 тисяч фермерських господарств, в той час як в сусідній Польщі їх близько двох мільйонів.«Приїдуть іноземці, скуплять українську землю, вивезуть чорнозем», – класична маніпуляція. Тому президент України у зверненні до суспільства заявив, що земельна реформа призначається винятково українцям, щоб захистити ринок від іноземного суб’єкта на початковий період.
ПІДПИШІТЬСЯ НА TELEGRAM-КАНАЛ НАКИПІЛО, щоб бути в курсі свіжих новин
