В Украине действуют обновленные государственные строительные нормы (далее — ГСН). Правила вступили в силу с сентября. Чиновники уверены: так придет конец хаотичным застройкам и нечестным сделкам. До этого компаниям предлагалась редакция документа, принятая Министерством регионального развития 16 лет назад.
Новые нормы ввели определения «голубой», «зеленой» и «желтой» линий. «Голубая» ограничивает высотность зданий в зависимости от численности населения. В населенных пунктах сельской местности, в которых живут до тысячи человек, нельзя строить дома выше четырех этажей. Если это поселок городского типа, разрешаются пятиэтажки. В городах с населением до 50 000 допускается строительство до девяти этажей, в пределах 100 000 жителей — не более 16 этажей. Там, где проживают более 100 000 человек, допустимую высотность определяют органы местного самоуправления.
«Усі європейські міста мають таке поняття. Наприклад, у Парижі визначення «блакитної лінії» з’явилося у 1830 році, тобто, 200 років тому», — привел пример Лев Парцхаладзе, замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
В исторической части города «голубая линия» определяется историко-архитектурным опорным планом, в котором упоминаются нормы высотности объектов.
«Зеленая линия» ограничивает работы на территориях вблизи скверов, парков, клумб и других природных публичных пространств. Процент застройки напрямую зависит от этажности. Например, если высота зданий три этажа, можно застроить 50% прилегающей территории. Если выше 11-ти этажей — не более 30%.
«Желтая линия» сохраняет пути эвакуации в случае разрушения зданий при чрезвычайных ситуациях.
Известны единичные случаи регулирования высотности зданий по инициативе отдельных ведомств и до принятия новых норм.
«Деякі населені пункти приймали рішення, зокрема, Бориспіль Київської області, що забудова в місті не може перевищувати 12 поверхів. Є певні обмеження в містах, поруч із якими розміщені аеропорти. Це визначається службами з безпеки польотів та є критерієм визначення „блакитної лінії“», — прокомментировал Иван Шпилевский, соавтор обновленных ГСН, директор Государственного научно-исследовательского института проектирования городов «Дипромисто» имени Белоконя.
Кроме того, впервые строительные нормы позволяют встраивать детские сады в многоэтажные дома — это распространенный за рубежом метод уплотнения застройки.
«Прикриваючись боротьбою з хаотичної забудовою, нас тягнуть у минуле століття»
Сегодня строительные корпорации вынуждены работать с тремя видами градостроительных документов: генеральным планом, зонингом и детальным планом территории (ДПТ). Почему «вынужден», объясняет коммерческий директор компании UTG Андрей Рыжиков. По его словам, эти документы часто противоречат друг другу, дублируют информацию и не отображают реального развития населенных пунктов. Специалисты проектных институтов разрабатывали их на несколько лет вперед, не учитывая вызовов времени.
«Нерухомість на перший погляд дуже інертна, але зараз успішні девелопери, аби реалізувати проект, постійно його змінюють. На ділянці, яку відводили під офіси, проектується ТРЦ, а в решті-решт будується житловий комплекс, тому що ринок вимагає саме житло тут і зараз. Чекати невідомо скільки, коли в цьому місці знову стануть потрібні офіси, безглуздо», — говорит эксперт.
Детальный план территории должен конкретизировать положения генплана, но на практике — это механизм сдерживания строительного рынка, и часто — обоснование беспорядочных градостроительных решений и причина коррупции.
«Прикриваючись боротьбою з хаотичної забудовою, нас тягнуть у минуле століття. Так, звичайно, план має бути. Але він повинен змінюватися щохвилини і бути повністю динамічною комп’ютерною моделлю, а не папірцями на полицях».
Конфликт интересов
Шпилевский опровергает нарекания, что, якобы, новые нормы не дадут полноценно работать стройкомпаниям:
«Навпаки, є великі можливості для інвесторів. Із будівництвом малоповерхової забудови можна отримати більше квадратних метрів, ніж будувати висотки. Тому що, будуючи висотні об'єкти, ми маємо дотримуватись санітарних і протипожежних розривів, тобто, відстані між будівлями зростають».
Разработчики государственных строительных норм поставили цель — обеспечить безопасность и комфорт граждан. Однако возникает конфликт интересов: застройщик прежде всего нацелен на высокие экономические показатели. Насколько это возможно в новых условиях работы?
«Що робити, коли є будинки 3, 3, 3 та 9 поверхів, а в мене є ділянка поруч із 9-поверховим будинком. Я ділянку придбав як забудовник до того моменту, коли з'явилася ця «блакитна лінія». І я розраховував економіку, виходячи з 9-поверхової забудови. Адже забудовник — це ж не про квадратні метри, це про прибуток. Із одного боку, добре комфорт зробити, з другого — треба виконати економічні показники. Якщо мене за кількістю поверхів «заріжуть» в три рази, економіки там не буде», — размышляет Рыжиков.
Летом несколько представителей застройщиков обратились в суды с исками против Минрегионстроя. В результате Окружной административный суд Киева 27 августа остановил действие приказа о нововведениях. Истцы настаивали: вопросы дальнейшего строительства на объектах связаны с проектной документацией, а она была готова до принятия этих норм.
«Суд застосував спрощене провадження, провівши засідання у закритому режимі, що не дало можливості відстояти позицію Мінрегіону, розробників ДБН та громадськості», — написал в Facebook вице-премьер-министр Геннадий Зубко.
Вскоре от профильного министерства последовало разъяснение: разработанные и утвержденные до 1 сентября 2018 года проекты строительства корректировке в связи с новыми ГСН не подлежат.
Определение процента застройки территорий может отразиться на финансовых показателях. Раньше при строительстве на небольшой площади возводилось 100% стилобата (подпоры, верхней поверхности ступенчатого цоколя), а затем — «свечка», многоэтажный жилой дом.
«Де-факто це була 100% забудова, але на стилобаті ми мали й зелені ділянки, і майданчики, і зону відпочинку. Це дозволяло відступити від магістралі, захистити людей. Що зараз каже ДБН? 30%. Тобто, тепер я не можу поставити стилобат, я мушу поставити лише «свічку» або три поверхи, якщо у мене «блакитна лінія». Знову ніякої економіки. Тільки третій місяць працюють нові будівельні норми, та я думаю, що ми знайдемо спільну мову з розробниками ДБН-у щодо економічних показників для забудови», — полагает Рыжиков.
Как найти «золотую середину», продолжает специалист, пока не ясно. На адаптацию строительным фирмам понадобится время.
ПІДПИШІТЬСЯ НА TELEGRAM-КАНАЛ НАКИПІЛО, щоб бути в курсі свіжих новин
