Что будет с рыком недвижимости в Харькове, и как новый закон отразится на местном бюджете?
Месяц назад Верховная Рада приняла Закон, отменяющий паевой взнос для застройщиков. В полном объеме документ заработает через два года.
Согласно Закону, строительным фирмам не придется платить властям за возможность вести бизнес на определенном участке. Нулевую ставку с 2020 года сразу получают промышленные объекты. Другим устанавливается переходный период: для нежилого строительства паевой взнос составит 4% от стоимости здания, для жилого — 2%.
Прощание с квазиналогом
Очевидно, что застройщикам такое нововведение будет на руку. Опасения появились у местной власти: ведь именно паевые взносы остаются основным источником развития социальной инфраструктуры. Этим вложением компания оплачивает строительство детских садов, школ, ремонт дворов и дорог вблизи жилого комплекса.
Однако деньги от долевого участия не всегда расходуются по назначению, уверял накануне принятия законопроекта замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.
«За минулий рік до державного бюджету повинно було надійти 3,5 мільярди гривень пайової участі. По факту надійшло близько мільярда, і лише 1% цих коштів був використаний за цільовим призначення», — отметил Парцхаладзе.
Если раньше деньги шли на подведение коммуникаций и строительство социальной инфраструктуры, то сегодня большинство коммуникаций — частные, а благоустройством придомовой территории и так занимается большинство застройщиков.
Отмена паевых взносов = борьба с коррупцией?
Сторонники закона уверяют: паевые отчисления порождают незаконные схемы. Так ли это? На рынке недвижимости коррупция возможна во время получения земли и оформления документов на строительство.
«Закон предусматривает, что этот взнос может быть внесен единой суммой, а может делиться на этапы. Кому-то разрешат заплатить частями, а кого-то обяжут платить единоразово. Но я бы не называла это коррупцией, скорее, несправедливость, — объясняет юристка Александра Нежельская. — Гораздо больше возможностей влиять на застройку остается на этапе выдачи разрешительных документов и регистрации деклараций застройщиков».
Два года назад «Харьковский антикоррупционный центр» через суд доказал незаконность передачи участков под застройку по «кооперативной схеме». С 2008 по 2016 годы городской совет бесплатно отдал в собственность жилищным кооперативам около 1 000 га земли. Дело движется в пользу громады: городу уже вернулось 49 земельных участков (158,07 га).
Удастся ли победить коррупцию в сфере недвижимости по-прежнему зависит от того, насколько добросовестно чиновники будут выдавать разрешения на строительство.
Реакция на закон в Харькове
В августе Комитет Верховной Рады по вопросам экономического развития отметил последствия принятия подобного документа. По прогнозам, после отмены паевого взноса регионам потребуется больше средств из государственного бюджета для компенсации потерь.
Мировая практика показывает: у громады есть и другие инструменты для развития комфортной инфраструктуры. В частности, налоги и сборы.
За девять месяцев текущего года от долевого участия бюджет Харькова получил 24,1 миллиона гривен – это в 1,1 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Рассматривает ли Харьковский горсовет и обладминистрация другие способы пополнения казны? В городском совете по телефону нам комментарий не дали, а в областной администрации заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры Юрий Фурсов наотрез отказался говорить:
«Позиция по этому закону не совсем до конца выяснена для меня. Я не хочу обсуждать то, что уже принято на высшем уровне моей вертикали. Я могу только исполнять, а свое мнение могу высказать, сидя на кухне вместе с вами. Если вы отправите мне запрос по этому поводу, я его проигнорирую», — заявил чиновник.
Экономистка Наталья Задерей считает, что продажа земли стала бы тем самым желанным источником финансирования необходимой инфраструктуры. Наивно рассчитывать только на налогоплательщиков.
«Якщо й далі так хаотично будуть забудовуватись міста, від цього з'явиться транспортний колапс. Якщо не вистачатиме садочків і шкіл, що робитимуть основні платники цього податку? Вони посилюватимуть тенденції міграції. Тому місцевим владам вже зараз треба зайнятися стратегією розвитку міст», — настаивает экспертка.
Экономистка полагает, что нововведение вряд ли отразится на стоимости жилья. На желание обзавестись новой квартирой прямо влияет размер ипотеки. Ее подорожание приводит к снижению спроса на жилье.
«За оптимістичним сценарієм, якщо в Україні, наприклад, запрацює ринок землі та підвищаться зарплати, то це потягне за собою підвищення цін на квартири».
Недвижимость в Харькове. Цены, и кто из застройщиков у руля?
По данным Главного управления статистики в Харьковской области, с января по август в регионе построено жилых зданий на 20 546 29 гривен и нежилых помещений — на 13 999 69 гривен.
Как пишет портал «ЛУН», стоимость квадратного метра в центре Харькова на Шатиловке — 1 000 долларов, на Алексеевке и Павловом Поле — 700 долларов, в спальных районах на Одесской, Салтовке, Новых Домах, ХТЗ — 500 долларов.
Среди харьковчан в этом году всплеск покупок квартир в новостройках пришелся на август—сентябрь. После президентских выборов показатели успешных сделок выросли на 25-30%, Причем на рынке вторичного жилья — тоже, отмечает руководитель комитета по международным отношениям Ассоциации риэлторов Украины Игорь Балака.
«”Первичка” сейчас занимает 70% рынка и “вторичку” оттесняет потому, что люди хотят иметь социально однородное окружение. Жилье на вторичном рынке морально устарело. Я даже не говорю о “хрущевках”, которых в Харькове целые районы. Та же Москалевка с двух-трехэтажными домами нуждается в комплексной застройке», — рассказывает эксперт.
Главным застройщиком остается «Жилстрой-1» (60% рынка). По данным Игоря Балаки, в минувшем году компания сдала в эксплуатацию 310 тысяч квадратных метров, в нынешнем — планирует освоить 315 тысяч. В отличие от конкурентов «Жилстроя-2», «Авантажа» и «С-Инвеста», монополист берет масштабами: строит отдельные микрорайоны. За последние пять лет такая тактика позволила «Жилстрою-1» увеличить капитал почти в десять раз, подчеркивает специалист по недвижимости.
Появятся ли в будущем новые застройщики в местном бизнесе — вопрос открытый. Игорь Балака прогнозирует повышение инвестиционной привлекательности, но с сегодняшними барьерами справится не каждый предприниматель:
«Согласование с горсоветом многих нюансов тормозит приход на наш рынок других игроков. С одной стороны, ограничение конкуренции — это плохо. Но, в отличие от Киева и Одессы, у нас нет в подавляющем большинстве историй с обманутыми вкладчиками и “коробками” из высоток».
ПІДПИШІТЬСЯ НА TELEGRAM-КАНАЛ НАКИПІЛО, щоб бути в курсі свіжих новин
