У вас есть имущество, но продать его не можете? Такая ситуация хорошо знакома владельцам земли. Из-за моратория, введенного в 2001 году, более 7 миллионов украинцев не вправе распоряжаться своими паями. «Накипело» разбиралось, что представляет собой земельная реформа и нужна ли она Украине.
Для чего вводился мораторий
В конце 90-х украинские сельские жители получили в личное пользование паи, но тогдашняя система не была готова к торговле землей. Мораторий на продажу ввели как временную меру: и планировалось, что он будет действовать по 2005 год.
«Його основною метою було створити нормативну базу, знайти можливості кредитування фермерів, щоб вони могли купити землю, розробити детальну кадастрову карту, де буде зрозуміло, де чия ділянка, і захистити права власників. Ці питання були актуальні у 2001 році та залишаються актуальними сьогодні», — говорит эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Роман Граб.
В декабре Верховная Рада в десятый раз продлила мораторий. Он будет действовать до 1 января 2020 года. Под него попадает 66% территории Украины, или 41,2 миллиона гектаров.
К слову, 22 августа вступило в силу решение Европейского Суда, согласно которому мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения признан нарушающим права человека.
Зачем нужен открытый рынок земли?
Земельная реформа — это то, что коснется каждого. Почти в каждой украинской семье есть владелец земельного пая. Сейчас выбор, как распорядиться землей, для таких людей невелик: они могут сами обрабатывать ее, обменять, либо сдать в аренду. А вот продать ее — нельзя. Но, несмотря на плодородие черноземов, стоимость аренды земли в Украине — одна из самых низких в Европе. По словам Романа Граба, официальный средний размер платы за аренду земли в Украине — 1 631 гривна за гектар. В аграрных регионах она составляет от 70 до 120 долларов. Эксперт уверен: основная причина именно в моратории.
В мире осталось совсем немного стран, где все еще действует мораторий на продажу земли. Это Конго, Таджикистан, Северная Корея, Куба, Венесуэла и Украина. В некоторых государствах рынки открыли с ограничениями. Например, в Польше иностранцы могут купить землю, если они состоят в браке с гражданами Польши и жили в стране последние два года. Также поляки ограничили максимальный размер купленной земли 500-ми гектарами. А в Венгрии землю не могут купить юрлица, за некоторыми исключениями.
Глава представительства Всемирного банка в Беларуси, Молдове и Украине Сату Кахконен заявляла, что цены на сельскохозяйственную землю в Украине вырастут втрое после того, как снимут мораторий на ее продажу. Соответственно, арендная ставка также вырастет. Роман Граб также считает, что отмена моратория привлечет инвестиции в Украину и увеличит поступления в государственный и местные бюджеты.
Зачем фермерам покупать землю?
Казалось бы, предприниматели могут взять участок в аренду на 50 лет и спокойно заниматься фермерством. Неужели обязательно покупать землю? По словам Романа Граба, открытый рынок не означает, что фермеры сразу же купят все те участки, которые ранее брали в аренду. В определенных регионах аренда намного выгоднее, чем покупка. Но не владея землей, фермер не может считать ее своим активом и, например, получить под нее кредит. Также большого труда требует и работа с арендодателями.
«Наприклад, у господарства п'ять тисяч гектарів, у середньому паї по чотири гектари. Скільки роботи займає, щоб регулярно працювати з понад тисячею пайовиками, щоб вони були задоволені? Розвезти їм все зерно, подарувати на Різдво святковий кошик», — перечисляет Граб.
К тому же арендодатель может неожиданно потребовать выдать ему деньги наперед за несколько лет или даже расторгнуть договор.
Еще одна причина, почему экономисты рекомендуют разрешить фермерам покупать паи — это отношение к земле. Старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики Олег Нивьевский сравнивает эту ситуацию с арендой жилья: мол, кто заботится об арендованной квартире? Так и с землей: сейчас производители отдают предпочтение монокультурам в погоне за быстрым заработком. Плодородие почвы при этом снижается. А в такие долгосрочные проекты, как сады или животноводство, они не инвестируют.
По его словам, из-за моратория экономика Украины растет медленнее, чем могла бы.
«Ми порахували, що країна недоотримує приблизно 1% зростання ВВП», — говорит Нивьевский.
Согласно европейскому опыту, в год продается около 1-3% частных земель.
Эксперты оценивают, что в Украине приблизительно 8% собственников земли захотят продать свои паи. Это примерно 2,2-3 миллиона гектаров.
Какие угрозы открытого рынка земли?
Риски при открытии рынка земли также есть. Например, эксперты опасаются большой концентрации земель у одного владельца и спекуляции, когда люди будут покупать землю не для того, чтобы ее обрабатывать, а чтобы позже выгоднее продать. Также для мелких фермеров будет сложно купить землю без государственных субсидий или программ поддержки.
По словам члена редколлегии VoxUkraine и эксперта по вопросам управления земельными ресурсами Дениса Низалова, коалиция общественных и правозащитных организаций и сельскохозяйственных производителей сформировали основные принципы оборота земли, которые, по их мнению, смогут гарантировать безопасность и эффективность этой реформы.
Среди них такие пункты:
- рынок земли должен быть открыт для граждан Украины и украинских юрлиц с особенными условиями для банков. Последнее нужно, чтобы банки могли выдавать кредиты, и, в случае невозврата, временно взять землю в собственность, чтобы потом продать на аукционах;
- ограничение на количество гектаров в собственности, чтобы пресечь концентрацию земель в одних руках;
- прозрачные и понятные электронные аукционы;
- преимущественное право арендаторам и соседям. «Це треба для того, щоб захистити право орендарів. Саме у них має бути переважне право на купівлю цієї землі. Це також буде стимулювати процес консолідації земель», — уточняет Низалов;
- частичное гарантирование кредитов и инструменты защиты прав собственников и пользователей;
- открытие рынка через три-шесть месяцев после принятия закона, чтобы успеть доработать подзаконные акты, а у банковской системы было время разработать и внедрить на рынок инструменты финансирования;
- на первые годы установить минимальную цену гектара земли, чтобы паи не продавались за бесценок, а также защитить собственников земли от мошенников. Дальше цену будет регулировать рынок.
А точно ли нет рынка земли?
Официально продавать землю в Украине нельзя, но существуют способы обхода ограничений. Так и с мораторием: среди «серых» схем — аренда земель коммунальной собственности без оформления, передача органами местной власти участка в аренду или приватизацию лицу после того, как бывший владелец отказался от прав на нее. Также разрешен несоразмерный обмен, когда участок на шесть соток меняется на пять гектаров с доплатой. Правда, сейчас Верховная Рада ограничила возможность обмена границами одного поля.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram, чтобы быть в курсе свежих новостей.
ПІДПИШІТЬСЯ НА TELEGRAM-КАНАЛ НАКИПІЛО, щоб бути в курсі свіжих новин
